金融房产是指将房地产与金融工具结合的一种投资方式，通过贷款、债券、房地产投资信托（REITs）等金融产品增加资金效率和流动性。
金融房产，也称为房地产金融，是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动，它涵盖了政策性房地产金融和商业性房地产金融两大类，其中政策性房地产金融主要与住房制度改革相关，而商业性房地产金融则涉及更广泛的房地产投资与融资活动。
一、构成与特点
金融房产的构成主要包括以下几个方面：
房产金融：指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动，它不同于住房金融，后者是以住房作为信用的保证，获取资金的融通。
地产金融：围绕土地的有偿使用产生的融资活动，具体又可分为市地金融和农地金融，市地金融是围绕城市土地的开发、建设、经营所进行的资金融通，而农地金融则是围绕农地的生产、开发、经营所进行的融资活动。
房地产银行金融：包括房产银行金融和地产银行金融，如房产存款、房产信托、房产抵押变现等业务。
二、作用与风险
金融房产的主要任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产的顺利进行，金融房产还具有以下特点：
以不动产为抵押品来保证贷款的偿还：借款人将土地以及土地上的建筑物抵押给贷款者，如果违反还款的各项合同条款，贷款者有权没收抵押的财产并将其出售。
“无转移抵押”性质：借款人仍然是抵押财产的合法拥有者，对财产拥有所有权和支配权，但贷款者拥有平衡产权。
杠杆效应：投资者可以通过较少的首付款来购买价值较高的房产，从而放大投资回报。
金融房产也存在风险，如房地产市场波动性大、经济环境变化对房产价值的影响、政策法规的不确定性等，投资者需要具备一定的市场分析能力和风险管理能力。
三、参与方式
普通投资者可以通过多种方式参与金融房产投资，包括但不限于：
直接购买房产：实物资产，看得见摸得着，但资金占用大，流动性差。
购买房地产投资信托（REITs）：流动性高，分散风险，专业管理，适合小额投资者。
购买房地产基金：由专业基金管理公司运作，投资于不同类型的房地产项目，通过分散投资降低风险。
利用金融衍生品进行风险管理：如购买利率互换、期货合约等，对冲利率变动和市场波动带来的风险。
金融房产是一个复杂且多元化的投资领域，它结合了传统房地产投资和现代金融工具，为投资者提供了更多的选择和灵活性，投资者在参与金融房产投资时，需要充分了解并评估相关风险，做出明智的投资决策。
