按揭房指贷款购买的房产，需分期还款；自制无按揭房则意味着全款购房，无需贷款。
按揭房是指通过银行贷款购买的商品房，贷款尚未还清，房屋产权抵押给银行，产权人不得擅自出售房屋，按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人在按揭贷款未还清前不能随意处置该房产。
一、按揭房的类型
按揭房可以分为法定式按揭和公义式按揭两种形式：
1、法定式按揭：指将现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证。
2、公义式按揭：将未来的房地产（如楼花）转让给按揭权人作为还款保证。
二、按揭房交易方式
按揭房的交易过程比普通产权房要复杂，通常有转按揭交易和非转按揭交易两种操作方法：
1、转按揭交易：
定义：将房屋产权人（上家）欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押。
条件：按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务，下家具备银行规定的贷款条件，下家的贷款额度受到限制。
流程：居间委托→前期审查→签订买卖合同→转按揭申请→过户抵押。
风险与防范：上下家的风险较低，但交易周期较长，需一个月到一个半月的转贷审核期，审核通过后办理过户手续，银行风险主要通过金融服务流程和转按揭担保机构消化，上下家风险通过合同约定和中介机构防范。
2、非转按揭交易：
定义：不通过转按揭的方式转让按揭房，在二手房交易实践中也很常见。
原因：贷款银行没有转按揭业务，下家无需贷款或贷款数额超过原贷款数额，或上家需要在短期内完成交易。
实质：签订转让合同还贷后再交易过户。
风险与防范：银行风险很小，上下家的合同风险较大，防范风险的方法包括关注房屋产权是否清晰、首付款是否由中介监管和违约金数额约定是否够高等。
三、按揭房的还款情况
购房者在向商业银行申请按揭贷款购房时，除了要与开发商签订《商品房买卖合同》外，还要与商业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，对于银行的债权而言，除了开发商对购房者借款购房的阶段性担保外，购房者还必须同意将所购房屋作为抵押物抵押给商业银行，一般情况下，债权不容易落空。
四、按揭房的风险防范
1、签订合同：在收签约定金时，居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定。
2、前期审查：中介机构要重点审查银行可否转按揭、下家是否符合银行规定的贷款条件、下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题。
3、明确违约责任：签订合同时，上下家的违约责任要约定明确，约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。
4、选择中介公司：非转按揭交易最好通过诚信度较高的中介公司，以防其中较大的风险。
五、按揭房的保险理赔
地震等自然灾害发生后，按揭款应如何归还是一个复杂的法律问题，根据中国保险业的规定，基本房贷险通常不保地震，但有的保单会将地震险列为拓展条款，如果购房者投了房贷险且保险公司将地震列入理赔范围，法律关系相对简单，由保险公司向购房者理赔，购房者将其所获的理赔款用于偿还银行的贷款，如果购房者没有投保或投保不在理赔范围内，需区别不同情况处理。
六、按揭房的办理手续
1、确认房产支持按揭：在选择房产时，确认开发商开发建设的房产是否获得了银行的支持。
2、了解银行规定：向银行或银行指定的律师事务所了解关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备相关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
3、签订购房合同：银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书，购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
4、签订楼宇按揭合同：购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
5、办理抵押登记、保险：购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续，对期房，在竣工后应办理变更抵押登记，由于按揭贷款期间较长，银行要求购房者申请人寿、财产保险，购房者购买保险，应列明银行为第一受益人。
6、开立专门还款账户：购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书。
按揭房是一种通过银行贷款购买的商品房，其交易和还款过程较为复杂，涉及多个环节和风险防范措施，购房者在购买按揭房时，需充分了解相关流程和注意事项，以确保自身权益得到保障。
