认房认贷是银行在发放住房贷款时，会查询购房者的房屋登记信息和贷款记录，若名下有房产或房贷记录，再购房将被认定为二套房，从而影响首付比例和贷款利率。
认房认贷是银行在发放房贷时，对购房者购房套数的认定标准，具体如下：
1、认房
含义：指商业银行在发放房贷时，会参考购房者在当地名下拥有住房的套数来确定贷款比例，如果借款人在当地房屋登记系统中已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上，个人贷款购买的40年产权或者50年产权的房子是否计入“认房”范围，需看各个城市的政策规定。
举例：小明在北京有一套全款购买的住房，当小明再次向银行申请贷款买房时，无论其是否有过贷款记录，银行都会根据小明在北京名下已有一套房的事实，按照二套房政策来认定此次贷款购房的性质。
2、认贷
含义：是指银行会根据购房者在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例，只要购房者曾经有过贷款记录，无论名下是否有房产，再次申请贷款购房时都将被视为二套房或以上。
举例：小红之前在外地贷款买过一套房，但已经出售并还清了贷款，现在回到北京买房，由于银行可以通过征信系统查询到小红之前的贷款记录，所以即使她目前在北京名下没有房产，此次贷款购房也会被认定为二套房。
3、认房又认贷
含义：指贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房或以上。
举例：小刚在上海有一套正在还贷的房子，同时又在北京贷款购买了一套房子，这种情况下，小刚既“认房”（在北京有房）又“认贷”（在上海有房贷记录），所以无论是上海还是北京的房子，都会被认定为二套房。
4、认房不认贷
含义：指购房者在买房贷款时，不管曾经是否有过贷款记录，只要能证明目前名下没有房产，均可按照首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。
举例：小王之前在外地有过一次贷款购房记录，但房子已经出售且贷款结清，现在小王在某城市首次购房，由于该城市实行认房不认贷政策，银行在审核贷款时只考虑小王在该城市名下是否有房，而不查看其过往的贷款记录，所以此次购房可按首套房政策执行。
认房认贷政策对购房者的首付比例、贷款利率等有着直接影响，购房者在贷款购房前，应充分了解当地的相关政策，以便更好地规划自己的购房计划，银行也应严格按照政策要求进行审核，确保政策的公平性和有效性。
